¿Qué es una Junta de propietarios?
La Junta de propietarios es un órgano legalmente reconocido con personalidad jurídica. Su función principal es regular la convivencia entre los vecinos en base a la Ley de Propiedad Horizontal. Esta junta está conformada por todos los propietarios de locales, garajes y pisos en un edificio o urbanización con zonas comunes. Sus objetivos principales son gestionar los servicios de la comunidad, distribuir los gastos de mantenimiento y aprobar las cuentas de la comunidad.
Los estatutos de la comunidad de propietarios, que generalmente son redactados por el promotor de la obra, establecen las normas que rigen la junta. Estos estatutos deben ser presentados ante un notario y entregados a los propietarios al momento de la compraventa. En caso de que el promotor no los haya realizado, los propios propietarios pueden redactarlos y presentarlos en una Junta Extraordinaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo constituir una junta de propietarios?
Para constituir una Junta de Propietarios, es necesario convocar a todos los propietarios de la urbanización o edificio. En el caso de locales, garajes, trasteros o pisos aún sin vender, el promotor actuará como representante. En la primera reunión, se realizará un nombramiento temporal de los miembros de la Junta, incluyendo un presidente, un tesorero o administrador y un secretario. Estos cargos pueden ser asignados mediante sorteo, votación o rotación entre los propietarios. Además, se debe establecer un Libro de Actas para registrar todas las decisiones tomadas por los propietarios.
Tipos de juntas de comunidad de propietarios
Existen diferentes tipos de juntas de propietarios:
- Juntas ordinarias: Se convocan anualmente y se aprueban los presupuestos y cuentas para todo el año. También se pueden tratar otros asuntos relevantes para la comunidad. La convocatoria debe realizarse al menos con seis días de antelación.
- Juntas extraordinarias: Se convocan cuando se considera necesario, según lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se pueden realizar hasta un máximo de veinte al año, y no hay exigencia de convocatorias periódicas. No se exige un plazo para la convocatoria, pero todos los propietarios deben estar informados. Este tipo de junta puede ser convocada por la totalidad de los propietarios sin necesidad de que lo haga el presidente.
- Juntas de propietarios vía online: Esta es una modalidad no regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Para que estas juntas sean reconocidas legalmente y evitar impugnaciones, todos los propietarios deben conectarse según lo indicado en la convocatoria. La junta debe realizarse en el domicilio del presidente o en la sede del administrador, permitiendo la asistencia personal de aquellos que no puedan conectarse en línea para no perjudicar sus derechos.
¿Cómo convocar una junta de vecinos?
El procedimiento para convocar una junta de propietarios está estipulado en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Comienza con una convocatoria por escrito realizada generalmente por el presidente, pero también puede ser efectuada por un 25% de los propietarios. La convocatoria debe indicar la fecha, hora y lugar de la reunión, así como los asuntos a tratar. Es necesario que los propietarios conozcan los temas a discutir con anticipación para decidir su asistencia y postura. También se adjunta una lista de morosos para que sepan que, si asisten, no podrán votar.
Plazo para presentar una junta de la comunidad de propietarios
El plazo para entregar la convocatoria de la junta de propietarios se establece en el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Juntas ordinarias: Deben ser citadas con un mínimo de seis días de antelación contados desde la recepción de la convocatoria.
Juntas extraordinarias: No se establece un plazo previo, pero se exige que todos los propietarios estén informados. Se recomienda que la convocatoria se realice con al menos veinticuatro horas de antelación.
¿Quiénes pueden asistir a la junta de propietarios?
El propietario es la persona legalmente autorizada para asistir y emitir su voto en la junta. Sin embargo, puede delegar su voto en otra persona mediante una autorización firmada y fechada, de acuerdo con el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además del propietario, pueden asistir el administrador y otras personas relacionadas con los temas a tratar, como técnicos de seguridad o representantes de empresas de servicios. Estas personas no tienen derecho a voto a menos que también sean propietarios o representantes de alguno de ellos. Si un propietario desea llevar a una persona ajena a la comunidad, debe obtener la aprobación de la junta antes del inicio de la reunión.
¿Qué es el acta de la junta de la comunidad de propietarios?
El acta de la junta de propietarios es un documento esencial que registra los acuerdos tomados durante las reuniones. Contiene los asuntos discutidos y las decisiones adoptadas por los propietarios. El acta es redactada por el administrador y debe ser firmada por el secretario y el presidente de la comunidad. Es de gran importancia, ya que en caso de surgir algún problema relacionado con la junta, se revisará su contenido.
¿Cómo se valida la junta de propietarios?
La junta se valida mediante el quórum, que es la cantidad de propietarios necesaria dependiendo de si es la primera o segunda convocatoria. En la primera convocatoria, se requiere la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza el quórum, la reunión no se celebrará. En la segunda convocatoria, no se exige un quórum mínimo, por lo que la junta puede llevarse a cabo sin importar el número de propietarios presentes.
¿Cómo se determinan las cuotas de la junta de propietarios?
Todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento de la comunidad de forma proporcional, tal como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal. Esto implica que cada propietario debe asumir una parte de los gastos, lo que se refleja en las cuotas que deben pagar. Estas cuotas se destinan a cubrir los gastos de ascensor, seguridad, luz, áreas deportivas, jardines, servicio de portería, entre otros. El pago de estas cuotas puede realizarse de manera anual, semestral, trimestral o mensual. La ley también establece que se debe agregar un porcentaje adicional del 5% como reserva para posibles situaciones imprevistas.
Recuerda que es importante consultar siempre la legislación vigente y contar con asesoramiento legal para garantizar el cumplimiento de todas las normativas aplicables en la comunidad de propietarios.