Vivir en una comunidad de propietarios puede ser una experiencia maravillosa, llena de oportunidades para conectar con vecinos y disfrutar de los espacios comunes. Sin embargo, a veces surgen situaciones que perturban la armonía y tranquilidad del edificio. Nos referimos a las actividades molestas, aquellas acciones de un residente que, a pesar de haber sido advertido, continúa perturbando la convivencia pacífica y normal del resto de vecinos.
Según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), estas actividades pueden estar prohibidas en los estatutos de la comunidad, resultar dañosas para la finca o contravenir las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Desde ruidos excesivos hasta problemas de higiene, la lista de posibles molestias es amplia. Pero, ¿cómo podemos abordar estas situaciones de manera efectiva?
Identificando Actividades Molestas en tu Comunidad
El primer paso es comprender qué se considera una actividad molesta según la ley y la jurisprudencia. Algunas de las actividades que han sido catalogadas como tales incluyen:
- Mantener colonias de palomas o dar de comer a estos animales, generando problemas de insalubridad.
- Tener perros cuyos ladridos o suciedad excedan los límites razonables.
- Colocar jaulas con pájaros o instalar aparatos de aire acondicionado que produzcan un nivel de ruido excesivo.
- Utilizar la vivienda para fines no residenciales, como academias o negocios.
- Ejercer la prostitución en el edificio, causando problemas de seguridad y molestias a los vecinos.
- Emitir música o ruidos constantes durante la noche.
Es importante destacar que, para ser considerada molesta, la actividad debe tener continuidad y permanencia, no basta con un hecho aislado. Además, la perturbación debe ser notoria y ostensible, es decir, exceder los límites de la normal tolerancia vecinal.
Pasos a Seguir Ante Actividades Molestas
Si te has visto afectado por actividades molestas en tu comunidad, aquí tienes los pasos a seguir:
Comunicación Informal
Antes de tomar medidas formales, te recomendamos intentar una comunicación cordial y directa con el vecino que está generando las molestias. A veces, un simple diálogo puede ayudar a resolver el problema sin necesidad de recurrir a procedimientos legales.
Requerimiento Formal
Si la comunicación informal no surte efecto, el siguiente paso es que el presidente de la comunidad envíe un requerimiento formal al vecino, solicitándole el cese inmediato de la actividad molesta. Este requerimiento debe realizarse por escrito, ya sea mediante burofax o requerimiento notarial, y debe contener:
- Identificación del vecino que realiza la actividad molesta.
- Descripción detallada de los hechos que generan las molestias.
- Solicitud expresa de cese de la actividad, fijando un plazo razonable.
- Advertencia de que, de no cesar, se iniciarán acciones judiciales.
Es importante que el requerimiento lo firme el presidente de la comunidad, ya que este es el único legitimado para este trámite. Si el presidente se niega a hacerlo, se deberá convocar una junta de propietarios para que se apruebe el envío del requerimiento.
Autorización de la Junta de Propietarios
Si el vecino no atiende el requerimiento y persiste en su conducta molesta, la comunidad deberá reunirse en junta general para autorizar al presidente a iniciar acciones judiciales. Este es un requisito indispensable para poder presentar la demanda.
Demanda de Cesación de Actividades Molestas
Una vez obtenida la autorización de la junta, el presidente, asesorado por un abogado, podrá interponer la demanda de cesación de actividades molestas ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. A esta demanda deberá acompañarse:
- Acreditación del requerimiento previo al infractor.
- Certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios.
- Pruebas que demuestren las molestias causadas (testigos, informes periciales, etc.).
Medidas Cautelares y Contenido de la Sentencia
Una vez admitida la demanda, el juez podrá adoptar medidas cautelares, como ordenar la cesación inmediata de la actividad molesta bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Si la sentencia es estimatoria, el juez podrá disponer:
- La cesación definitiva de la actividad prohibida.
- La indemnización por los daños y perjuicios causados.
- La privación del derecho al uso de la vivienda o local por un período no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad.
- Si el infractor no es el propietario, la extinción definitiva de sus derechos sobre la vivienda o local y su inmediato lanzamiento.
Legitimación Activa y Pasiva
Es importante tener en cuenta que la demanda debe dirigirse tanto al propietario como al ocupante del inmueble, ya sea este un arrendatario, usufructuario o simple poseedor. Esto se debe a que la sentencia puede afectar a ambos.
Además, en caso de que el presidente o la junta de propietarios no tomen medidas, el comunero afectado individualmente también puede iniciar la acción de cesación, siempre que haya realizado previamente el requerimiento al infractor.
Jurisprudencia Relevante
La jurisprudencia ha ido perfilando y delimitando el concepto de actividad molesta en una comunidad de propietarios. Algunas sentencias destacadas incluyen:
- SAP de Asturias de 4 de enero de 2002: Define las actividades molestas como aquellas que «suponen unas molestias superiores a la que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad».
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2012: Considera probados los ruidos excesivos provocados por un piano mediante informe pericial y actuaciones policiales.
- AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 4-12-2020: Acredita las molestias y perjuicios causados por olores, suciedad y llamadas de timbre intempestivas.
- AP A Coruña, Sec. 4.ª, 23-6-2021: Ordena el cese inmediato de la tenencia de animales por ruidos de ladridos y olores nauseabundos.
Las actividades molestas en una comunidad de propietarios pueden ser un verdadero desafío, pero conocer los pasos a seguir y la jurisprudencia aplicable puede ayudarte a resolver estos conflictos de manera efectiva. Recuerda que la clave está en la comunicación, el seguimiento de los procedimientos legales y, en última instancia, la intervención judicial si el vecino no atiende los requerimientos. Manteniendo una actitud proactiva y siguiendo los cauces adecuados, podrás preservar la armonía y el disfrute de tu comunidad